一、制定的背景
近年來，我市住宅小區(qū)業(yè)主越來越重視公共收益的管理，但上位法未對公共收益的監(jiān)督管理做詳細(xì)明確，上海市、常州市、昆山市等地區(qū)都已進一步細(xì)化公共收益的監(jiān)督管理，出臺了相關(guān)指導(dǎo)文件，有效地指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）獲取、使用和管理住宅小區(qū)公共收益。為進一步規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目公共收益的獲取、使用和管理，避免住宅小區(qū)公共收益被侵占、挪用，維護業(yè)主合法權(quán)益，特此制定了《關(guān)于進一步加強海安市住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），并經(jīng)海安市第十七屆人民政府第38次常務(wù)會議討論通過。
二、制定的主要依據(jù)
《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。
三、主要內(nèi)容
《指導(dǎo)意見》共二十二條，分別從制定依據(jù)、公共收益來源、公共收益管理原則、部門職責(zé)、管理主體、公共收益的使用和監(jiān)管等方面，細(xì)化明確了住宅小區(qū)公共收益管理過程中各個環(huán)節(jié)的要求。主要內(nèi)容如下：
（一）明確公共收益來源、管理原則和相關(guān)部門職責(zé)。公共收益是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的共有部分開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動所獲取的收入扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益。公共收益屬于業(yè)主共有，公共收益的管理應(yīng)當(dāng)堅持公平公開、專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。市城市管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)鎮(zhèn)街道開展轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)公共收益相關(guān)監(jiān)督管理工作。區(qū)鎮(zhèn)街道、居（村）民委員會負(fù)責(zé)開展公共收益政策執(zhí)行情況的日常監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會（物管會）規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益糾紛。
（二）明確公共收益的管理單位及賬戶開設(shè)要求。業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定作為公共收益管理單位。業(yè)主大會成立后，可以由業(yè)委會（物管會）自行管理公共收益，或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)以同一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，開設(shè)獨立的公共收益賬戶。公共收益賬戶開立成功后，公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)及時將公共收益劃轉(zhuǎn)至公共收益賬戶。鼓勵區(qū)鎮(zhèn)街道與公共收益管理單位共同管理公共收益賬戶。
（三）明確公共收益管理的使用要求。公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)制定公共收益使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定進行表決，表決通過后由公共收益管理單位組織實施。鼓勵住宅小區(qū)在管理規(guī)約中明確公共收益使用和招標(biāo)的具體辦法。公共收益使用前和使用后，公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)填寫《海安市小區(qū)重大事項報告單》，并附相應(yīng)材料，加蓋印章后，書面提交居（村）民委員會。
（四）明確公共收益管理的公示和審計要求。公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)每半年與銀行核對公共收益賬目，填寫《住宅小區(qū)公共收益公示表》，加蓋印章后，在小區(qū)醒目位置張貼公示，公示期不少于60天。鼓勵業(yè)主大會委托第三方審計機構(gòu)對公共收益管理情況進行審計。鼓勵區(qū)鎮(zhèn)街道按照“每年20%，5年全覆蓋”的目標(biāo)，對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)公共收益管理制定日常審計計劃，并按計劃委托第三方審計機構(gòu)進行審計。公共收益審計報告和整改情況應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)顯著位置進行公示。
（五）其他。非住宅物業(yè)公共收益的使用和管理，可以參照本意見執(zhí)行。本指導(dǎo)意見自2025年9月1日起施行，有效期至2030年8月31日。