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征集主題：關于公開征求《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》意見的公告
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征集時間：2023年05月17日 - 2023年05月24日
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征集單位：海安市自然資源和規劃局
關于公開征求《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》意見的公告
為深入貫徹落實市委、市政府決策部署，高效處置閑置及用而不足土地，有效提升資源利用效率，積極推進“產業煥新 空間再造”，為聚力打造“五個海安”、奮力建設“五個強市”提供堅實的資源支撐，根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《2023年全市產業項目建設“龍虎榜”綜合考評辦法》（通辦〔2023〕35號）等文件精神，結合《海安市持續深化工業企業“畝產論英雄”改革實施辦法》和我市實際，我局牽頭草擬了《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》，為提高文件草擬質量，現就《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。如有意見建議，請通過以下方式之一反饋：
征求意見起止日期：2023年5月17日至2023年5月25日；聯系人：陳靜，聯系電話：88917374，電子郵箱：391622836@qq.com。
附件：閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）
海安市自然資源和規劃局
2023年5月17日
閑置及用而不足土地處置工作方案
（征求意見稿）
為深入貫徹落實市委、市政府決策部署，高效處置閑置及用而不足土地，有效提升資源利用效率，積極推進“產業煥新 空間再造”，為聚力打造“五個海安”、奮力建設“五個強市”提供堅實的資源支撐，根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《2023年全市產業項目建設“龍虎榜”綜合考評辦法》（通辦〔2023〕35號）等文件精神，結合《海安市持續深化工業企業“畝產論英雄”改革實施辦法》和我市實際，制定本工作方案。
一、工作目標
牢固樹立“項目為王”的發展理念，摸清存量家底，實施“資源盤活、空間再造”行動，努力在土地存量中挖掘增量，釋放土地潛力、騰挪用地空間，讓閑置、用而不足土地資源重新煥發生機，提升土地資源可持續利用水平，不斷完善資源緊約束條件下的項目建設推進機制，為經濟發展向好走強提供有力的資源保障。
二、處置對象
（一）閑置土地。國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地；已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地。
（二）用而不足土地。已供的工礦倉儲等產業項目已建成但仍有空余的土地（面積連片且大于3畝）；超過土地出讓合同或劃撥決定書約定竣工時間尚未竣工的土地；應開未開建筑面積占比超過總建筑面積30%的土地。
三、明確職責
（一）協調聯動，凝聚齊抓共管的工作合力
建立由政府辦公室牽頭，相關部門、各區鎮共同參與的協調聯動機制，暢通信息共建共享渠道，形成齊抓共管的工作合力。各區鎮作為盤活閑置的責任主體，要組建主要負責人為第一責任人的工作專班，對照項目落戶協議和土地出讓合同，逐宗核查分析閑置及用而不足地塊成因，約談企業負責人，督促企業限期整改。要建立整改月度例會制度，形成整改基礎數據庫，有序高效推進閑置低效用地、批而未供地塊的清理處置工作。
資源規劃局負責閑置空閑土地盤活和用而不足土地再利用的業務指導工作。對區鎮擬定采取收回方式進行整改的，組織相關部門會同區鎮啟動閑置土地收回程序；對涉及土地閑置費收繳的，及時報市政府批準后，將相關信息推送稅務局。發改委負責工業企業資源集約利用綜合評價，低效企業、項目提檔升級，組織推進企業技改盤活、兼并重組等工作；行政審批局負責項目落戶審核工作，牽頭組織協調預審建設項目產出效益等工作；商務局負責閑置低效項目、盤活地塊的招商工作，會同區鎮嚴格監管項目投資監管協議履約情況；住建局負責改擴建廠房的質量監督工作；稅務局負責企業稅收和土地閑置費征繳工作；法院、檢察院負責提供依法處置政策指導；生態環境、應急管理、消防大隊等部門共同做好閑置土地盤活全過程執法監管工作；司法局負責閑置土地收回相關法律業務指導工作；財政局（國資辦）負責相關獎勵政策兌現及土地收儲資金管理，指導區鎮有序變現收儲資產，負責對市屬國有平臺閑置土地處置和考核；紀委監委負責配合司法收回流程的指導并做好監督，對在收回過程中發生的行政訴訟和信息公開等進行容錯免責處置。
（二）守土有責，健全全鏈條服務監管機制
1.嚴格把好項目預審關。嚴格按照《海安市項目審核工作暫行辦法》要求，按照“注重質量、嚴格把關、精簡環節、優質服務”的原則，對項目用地規模、容積率、建設周期等指標嚴格把關，對照新增用地項目質量評分標準對項目質量進行評級，形成預審意見，確保項目投入高質量、產出高效益、推進高效率。
2.加強建設用地批后監管。完善投資監管協議，明確開竣工保證金條款。各區鎮要當好批后監管第一責任人，進一步壓實責任，將投資監管協議用好用出成效，倒逼項目建設單位按期開竣工，嚴防新建項目產生土地閑置、用而不足，大力提高用地產出效益。
3.大力推行用地誠信制度。將閑置低效土地行為明確列入“用地誠信黑名單”，限制參加土地招拍掛。定期將閑置土地相關信息推送金融監管部門，同時抄送商業銀行，限制相關企業土地融資抵押行為。逐步將企業閑置低效用地等信息納入有關部門信用信息數據庫，倒逼用地單位增強節約集約用地意識。
4.落實“增存掛鉤”機制。加大批而未供存量土地盤活力度，明確各區鎮新上項目增存比例，兩區增存比為6：4，其他區鎮5：5。批而未供、存量土地盤活工作列入年度目標任務考核，并與新增建設用地計劃掛鉤，未完成年度目標任務的區鎮，扣減下一年度20%的新增建設用地計劃。
四、主要舉措
（一）運用經濟手段，實行差別化激勵政策
1.實行差別化要素配置，激勵企業提升資源利用效益。根據《海安市持續深化工業企業“畝產論英雄”改革實施辦法》規定：工業企業資源利用績效綜合評價結果公布后，被評為D類的工業企業，用水按正常價格110%收繳，天然氣價格每立方米提高0.15元，蒸汽按正常價格105%收繳，污水處理費用按正常價格110%執行。實施區域污染物限排時，D類工業企業不得增加用能和污染物排放總量指標，并提高削減要求。在資源要素配置上，優先保障A類、“白名單”、外資企業擴產用地需求，確保優質項目落地，支持B類企業使用存量用地，督促C類企業追加投入、限期達產，對D類企業原則上不再安排新增用地，限期退出。
2.實行定向獎補，鼓勵企業增容擴產。根據《市政府關于增強制造業內生動能實現更高質量更有效益發展的若干政策意見》（海政發〔2022〕43號），原工業項目已獲得不動產登記證，原則上在不增加土地使用面積的基礎上，經企業申報并審核通過后，對利用原舊廠房進行重建從而提高容積率的，新增建筑面積2000平方米以上的，在取得房屋產權證后給予合法新增建筑面積每平方米40元獎勵。依據《海安市低效閑置工業用地收儲暫行辦法》（海政發〔2020〕33號），低效閑置工業用地收儲盤活再利用，經驗收合格后，以7萬元/畝的標準實行獎勵，由市財政局與屬地區鎮結算。
3.明確資源利用底線，依法征收土地閑置費用。對不屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲，未動工開發滿一年的國有建設用地，由資源規劃局報經市人民政府批準后，向使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。根據《財政部關于土地閑置費、城鎮垃圾處理費劃轉稅務部門征收的通知》（財稅〔2021〕8號），資源規劃局向繳納義務人（土地使用權人）出具《征繳土地閑置費決定書》等文書，并向稅務部門推送費源信息。繳納義務人依據《征繳土地閑置費決定書》向稅務部門申報繳納，稅務部門開具繳費憑證。土地閑置費申報期限按現行規定執行，未按時繳納的，由稅務部門出具催繳通知，通過涉稅渠道及時追繳。
（二）運用法律手段，依法處置閑置土地
各區鎮嚴格監管投資監管協議履約情況，及時提醒項目建設單位按照協議約定履行相關義務，未履約的依據協議約定，承擔相應責任。
對不屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲未動工開發滿兩年的國有建設用地，報經市人民政府批準后，向使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
處置程序：
1.核實舉證。涉嫌構成土地閑置的，應當在三十日內開展調查核實，發出《閑置土地調查通知書》。國有建設用地使用權人應當在接到《閑置土地調查通知書》之日起三十日內，按照要求提供土地開發利用情況、閑置原因以及相關說明等材料。
2.告知公示。經調查核實，構成土地閑置的，資源規劃局向國有建設用地使用權人下達《閑置土地認定書》。下達后，通過門戶網站等形式向社會公開閑置土地的位置、國有建設用地使用權人名稱、閑置時間等信息。屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閑置的，應當同時公開閑置原因，并書面告知政府或者政府有關部門。
3.協商處置。
4.分類擬定處置方案。
5.擬處置方案報市人民政府討論、同意。
6.下達處置告知書、聽證告知書。作出征繳土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定前，應當書面告知國有建設用地使用權人有申請聽證的權利，依申請組織聽證。
7.集體討論后報市政府批準，下達征繳決定、收回決定。
8.復議訴訟。
（三）運用行政手段，高效推進閑置土地處置
有下列情形之一，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，國有建設用地使用權人應當向資源規劃局提供土地閑置原因說明材料。
1.因未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的；
2.因土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的；
3.因國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改的；
4.因處置土地上相關群眾信訪事項等無法動工開發的；
5.因軍事管制、文物保護等無法動工開發的；
6.政府、政府有關部門的其他行為。
處置程序：
因政府或政府部門原因造成動工開發延遲的，資源規劃局與國有建設用地使用權人協商后，選擇下列方式處置：
1.延長動工開發期限。簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協議約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過一年；
2.調整土地用途、規劃條件。按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，并按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；
3.由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年；
4.協議有償收回國有建設用地使用權；
5.置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地；
6.資源規劃局根據實際情況規定其他處置方式。
五、驗收標準
對閑置和用而不足土地處置是否處置到位，參照南通市驗收閑置和用而不足土地的標準，對區鎮進行考核。
（一）政府收儲方式處置
1.收儲主體：區鎮政府和政府全資平臺公司。
2.收儲對象：非各區鎮國有資本使用的各類土地，包括混合所有制企業使用的土地。2021年1月1日以后供地的項目用地不予認定。收儲對象為空地的，必須為2022年市閑置及用而不足調查入庫的項目。
3.資金支付：考核當期收儲資金支付總額達到80%以上且最后一期資金于2023年支付。
4.權利變更：不動產權證（土地使用權證）于2023年注銷。
（二）企業轉讓方式處置
1.項目類型：土地轉讓后必須用于工業、倉儲建設項目。
2.轉讓方式：房地產轉讓、股權轉讓和司法拍賣。
房地產轉讓：（1）有明確界定四至范圍的獨立宗地；（2）涉及分宗或共用宗的標準廠房除外。
股權轉讓：（1）原企業股權全部轉讓；（2）新股東及其控股公司與原企業無關聯關系；（3）最后一期轉讓資金于2023年度支付。
司法拍賣：司法拍賣土地如為個人受讓，必須成立新的法人公司并于2023年度由新公司領取不動產權證。
3.權利變更：房地產轉讓、司法拍賣受讓企業須于2023年度領取新的不動產權證。
（三）面積認定辦法
1.由原企業繼續開發建設的，按總平完成情況計算面積。先認定50%的面積，待新項目投產后的整體用地畝均稅收達到同行業平均畝均稅收120%的，再認定50%。
2.收儲混合所有制企業的土地，按社會資本占比折算盤活面積。收儲空地的認定100%；收儲地塊有房屋且全部拆除的，再認定50%。收儲地塊房屋不拆除的，按房地產轉讓方式認定。收儲地塊按工業用地重新出讓的，再認定50%。
3.完成房地產轉讓和股權轉讓的，先認定50%；新項目投產后的畝均稅收達到同行業平均畝均稅收120%的，再認定50%。
4.完成司法拍賣程序的，先認定50%的面積，待新項目投產后的畝均稅收達到同行業平均畝均稅收120%的，再認定50%。
5.企業轉讓盤活用地行業年畝均稅收對照表
行業 |
紡織業 |
通用設備制造業 |
金屬制品業 |
紡織服裝服飾業 |
專用設備制造業 |
非金屬礦物制品業 |
電氣機械和器材制造業 |
化學原料和化學制品制造業 |
橡膠和塑料制品業 |
年畝均稅收 （萬元） |
9.0 |
8.6 |
7.3 |
11.8 |
8.3 |
12.6 |
14.2 |
13.1 |
7.7 |
（四）國有公司及平臺盤活閑置及用而不足土地的考核
1.區鎮國有公司、平臺名下的建設用地，鼓勵進行盤活利用。登記用途為工礦倉儲用途的建設用地，盤活使用的，按南通市考核辦法執行，考核成績計入區鎮；登記用途為商業及商住用途的，引入項目或自行使用產生稅收的，按入庫稅收折算盤活面積，作為我市土地盤活考核成績，計入所在區鎮。上述盤活成績由區鎮計入對區鎮國有公司、平臺的考核。
2.市本級控股國有公司、平臺名下的建設用地，登記用途為工礦倉儲用途的建設用地，盤活使用的，按南通市考核辦法執行，考核成績計入屬地所在區鎮；登記用途為商業及商住用途的，引入項目或自行使用產生稅收的，按入庫稅收折算盤活面積，作為我市土地盤活考核成績，計入屬地所在區鎮。上述盤活成績由國資辦列入對國有公司、平臺的考核。
3.市內其他國有公司盤活名下閑置、用而不足土地及閑置不動產的，參照考核。
（五）集體建設用地盤活的考核
集體建設用地用途為倉儲用途，進行閑置和用而不足盤活的，參照南通考核標準進行考核，考核成績計入所在區鎮。集體建設用地屬于村、組集體的，盤活產生的收益中屬于土地部分，按集體經營性建設用地入市收益分配辦法進行分配。
為深入貫徹落實市委、市政府決策部署，高效處置閑置及用而不足土地，有效提升資源利用效率，積極推進“產業煥新 空間再造”，為聚力打造“五個海安”、奮力建設“五個強市”提供堅實的資源支撐，根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《2023年全市產業項目建設“龍虎榜”綜合考評辦法》（通辦〔2023〕35號）等文件精神，結合《海安市持續深化工業企業“畝產論英雄”改革實施辦法》和我市實際，我局牽頭草擬了《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》，為提高文件草擬質量，現就《閑置及用而不足土地處置工作方案（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。
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